華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式讓其成為國內(nèi)主題公園開發(fā)的翹楚，但是，沒有了地產(chǎn)的輔助，華僑城還能復制它的成功嗎？上海歡樂谷正在考驗著華僑城的盈利模式。
位于上海松江的歡樂谷邊上也有一排排在建的獨棟別墅，不過這不屬于華僑城所有，而是另一家房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目。
由于開發(fā)初期沒有獲得相關(guān)用地，上海歡樂谷是華僑城唯一一個建設(shè)主題公園時無法捆綁開發(fā)住宅地產(chǎn)的項目。首次打破了華僑城“旅游+地產(chǎn)”的盈利模式，華僑城拿什么收回近20億元的巨額投資？
爭取拿地
目前，華僑城在深圳、北京和成都各有一個歡樂谷，上海是第四站。
“上述三地基本都是使用旅游和住宅用地同步拿，然后同步開發(fā)的模式，將地產(chǎn)和旅游結(jié)合是我們的整體盈利模式。住宅地產(chǎn)是對主題公園邊際效益的提升。但上海不同，當時已經(jīng)沒有拍賣的土地資源了，我們只能純粹發(fā)展主題公園。”上海華僑城、上海歡樂谷總經(jīng)理董喜生告訴CBN記者。
CBN記者也在現(xiàn)場看到，上海歡樂谷周邊的用地基本都已“名花有主”，緊挨著的是別墅樓盤紫園，入口周邊是佘山艾美酒店和索菲特酒店，在艾美酒店邊上，則是占用了大量土地的月湖雕塑公園。
在附近住宅和商業(yè)地產(chǎn)已被開發(fā)得比較極致的情況下，上海歡樂谷幾乎已經(jīng)喪失后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)的可能。
對此，董喜生透露，只要有機會，華僑城肯定會爭取在上海歡樂谷周邊開發(fā)酒店、商業(yè)或住宅地產(chǎn)，延續(xù)華僑城一貫的旅游地產(chǎn)模式。“其實我們是希望配合主題公園建造酒店的，但同樣沒有獲得用地，據(jù)我們了解，在松江新城應(yīng)該還有拿地空間，我們肯定會去爭取。”
但是，松江新城距離歡樂谷約4~5公里距離，與歡樂谷能產(chǎn)生協(xié)同提升效應(yīng)的關(guān)聯(lián)度不算太大。目前華僑城在上海確有開發(fā)一項住宅項目，位于閔行的新浦江城，但該樓盤是純粹的住宅項目，與上海歡樂谷并無直接關(guān)聯(lián)。
查閱華僑城2008年財報可以發(fā)現(xiàn)，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長，全年銷售商品房面積近20萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入36億元，公司各控參股企業(yè)全年共接待游客1219萬人次，旅游營業(yè)收入為18.88億元。
可見，華僑城旅游業(yè)收入僅為地產(chǎn)收入的一半左右，其依托歡樂谷主題公園概念開發(fā)的地產(chǎn)項目才是收入主打，其在深圳、北京、成都結(jié)合主題公園概念的樓盤都較為熱銷。
華僑城集團首席執(zhí)行官兼總裁任克雷曾表示，若不結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)，需要4年造一個主題公園，開發(fā)了配套住宅地產(chǎn)后，可以用于支持主題公園發(fā)展，4~5年間可以同時建設(shè)幾個主題公園。
靠什么盈利？
“上海歡樂谷是全國最大的，我們預計年客源可達300萬以上。”華僑城集團副總裁劉平春告訴CBN記者，除去近20億元的投資，接下來數(shù)年內(nèi)還會追加投資，滾動建設(shè)。按照每年攤及部分成本來計算，上海歡樂谷今年的收入應(yīng)該可以超過當年所涉及的成本。
目前上海歡樂谷已銷售年卡6萬多張，回籠資金2000多萬元。若按理論上的年客源量300萬人次來計算，200元人均門票，年收入約5億~6億元，但還需扣除費用成本。以目前運作經(jīng)營業(yè)績最佳的深圳歡樂谷為例，其年客流量可達350萬人次，年利潤為1.2億元。劉平春表示，上海項目在邊投入建設(shè)邊運作的模式下，所有投資全部收回預計需7~9年時間。
“可見，僅依靠主題公園盈利的周期是非常漫長的。”彼路旅游國際公司客戶關(guān)系總監(jiān)、咨詢師胡曉鶯指出，迪士尼樂園的盈利主要依靠衍生品，但國內(nèi)主題公園依舊主要靠門票，歡樂谷也不例外，其衍生品收入僅占總體收入不到10%，在此情況下，沒有了地產(chǎn)捆綁，要加快盈利確有難度。
“其實華僑城可以就上海歡樂谷作為特例來研究開發(fā)新的運作模式，歡樂谷年客流量可達300多萬，本身已不錯，品牌也建立了，但缺乏聯(lián)動運作模式。歡樂谷可以與其他業(yè)態(tài)合作，將主題公園作為一個平臺，比如推出衍生品的網(wǎng)絡(luò)銷售、做強相關(guān)的零售快消品，或者與其他產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)客戶，將主題公園作為整體產(chǎn)業(yè)鏈的一個載體，其實迪士尼樂園就是迪士尼公司所有業(yè)務(wù)中的一環(huán)。假如歡樂谷可以開發(fā)新模式，那么即便沒有了地產(chǎn)的捆綁，主題公園本身的盈利能力也會很強。”胡曉鶯分析。