回收周期延長虧損運營

迅速擴容的酒店房間數量，令豪華酒店市場“量價齊跌”，不少豪華酒店開房率相當慘淡。珠三角地區尤其是東莞、佛山、中山等地高星級酒店的快速發展也正在削減廣州客源。據廣州市旅游局統計，今年1-3月，廣州累計客房出租率為55.06%，繼續低于去年的58.35%。

有知情人士向記者透露，不少五星級酒店處于虧損運營。據了解，喜達屋對于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數約300～400間。凱悅集團中國區高層此前向記者透露，北京、上海、深圳五星級的酒店一般造價在1500美元～1300美元/平方米。凱悅集團屬下君悅品牌一個酒店的總房間數在400～300個左右，每個房間基本在45平方米，每個房間的造價約為30萬～35萬美元；凱悅每個房間約為38～40平方米，造價約25萬美元。

分析人士認為，每間客房按這個比例投資下來，即便不計入裝修折舊費用、行業競爭壓價風險等一系列不可知因素，每個房間平均價格以550元計算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投資成本收回來都得20年。而如果投資者想在5年內，搶在酒店翻新前收回10億成本，200多間房，按照廣州五星酒店平均60%的出租率，假設酒店房間可以做到90%的G O P，平均房價從開業那天起就得天天達到3700。但如果管理團隊只能做到每天2000的A D R，全年70%的O CC，90%的G O P外加不要年底花紅。那每年，大概可以交給投資者1.2億毛利，5年也只能收回6億毛利。

據悉，廣州酒店的盈利率均低于京滬兩地，大部分酒店僅在二三成左右。另外，老五星經過改造后酒店客房數縮減了近一半，但價格卻并沒有上升。瑞銀(U BS)近期發布報告稱，“中國酒店業進入艱難時刻”。隨著房價降低，廣州五星級酒店的回收周期將繼續延長。

地產商關注間接效益

廣州五星酒店投資正在顯現一種不正常的虛熱現象。對此，有不愿透露姓名的分析人士認為，越來越多的地產商進入酒店這個領域，反映了推動這輪酒店投資的地產商的另類需求：為在房地產開發外尋找又一長線經營回報，或是利用其拉動樓盤銷售、提升樓盤品質。

記者調查獲悉，現在五星級酒店的投資者基本是上市地產公司，他們在廣州投資酒店時更多是將它作為商業地產來經營，而不僅僅是作為一家單體的酒店。這些酒店的建造通常是作為商場、公寓、寫字樓、住宅的商業配套。對于商場、寫字樓而言，它可以增加其招商的吸引力；而對于公寓和寫字樓來說，它可以提升這兩種項目的商業物業價值，抬高銷售價格。

除此之外，五星級酒店還是地產商融資的最主要渠道。一位證券分析人士透露，酒店一方面可為地產商提供大量的現金流；另一方面可為地產公司增加市值。據透露，酒店價值的評估包括整個酒店資產的有形資產和無形部分。新開業酒店比較多考慮有形的部分實際投入，比如投資2億元的酒店，開業幾個月后，評估價值一般在2億多一點；但開業幾年后，無形部分會大起來，假如經營業績不錯，開業一年后，評估值就可能會達到2.5億，而開業三年后，可能就是5億～6億了。

“這些稱為間接效益，其實真正酒店投資者更看重這點。”上述分析人士表示，而即便在經濟不景氣、融資困難時期，地產商還可將酒店整體轉讓 ，其 增 值能力也相當吸引人。

大型商業項目頻 頻破土，廣州商業地產“虛火上升”？

廣州土地交易史上總價最高、出讓面積最大的商業“地王”項目———廣州市獵德城中村改造項目近日破土動工。由富力地產、合景泰富以及新鴻基三大地產巨頭，投資達百億元打造的又一個集五星級酒店、大型高檔購物中心、豪華服務式公寓、甲級寫字樓等于一身的綜合性商業地產項目浮現廣州。

此前，越秀城建投資75億元的廣州西塔、太古地產投資50億元的廣州太古匯、香港王新興集團投資30億元的萬菱匯廣場、李嘉誠屬下投資30億元的西城都薈相繼進入招商階段，而海印集團在番禺打造的又一城，高德置地集團在珠江新城打造的高德置地廣場也正在陸續投入建造。

事實上，金融危機爆發后，以富力地產為代表的部分投資者在2009年的戰略規劃中剛剛放緩商業地產的發展腳步。但事隔半年，商業地產項目如雨后春筍般先后公布正式運營期。據《廣東購物中心大全》，到去年底，廣州建成、在建3萬平方米以上的購物中心項目有300個，經營面積達2000萬平方米，累計投資總額1500億元。在住宅地產“熱浪”下，廣州商業地產開始“虛火上升”？