購物中心建造周期延長

“購物中心不存在復蘇。”廣東天潤集團總裁歐小衛表示，中國的商業地產發展仍處在萌芽階段，資金來源此前主要依賴于銀行貸款。全球金融危機促使銀行業去年底今年初收緊了銀根，這導致商業地產發展放緩，步伐沒有之前那么大。

在此背景下，許多購物中心建造周期延長。據悉，萬菱匯、太古匯、西城都薈、又一城等項目立項開工時間較早，但由于種種原因投資成本不斷追加增高，竣工時間一再推遲，并非近期項目。而原計劃于去年動工的獵德城中村改造項目、高德置地廣場部分項目也改到今年動工。

另一方面，廣州各種類型物業市場也呈現不同態勢。據悉，購物中心內手機經營區、家具經營區租金下滑，個別項目放棄每年遞增比例。世邦魏理仕報告顯示，今年上半年，廣州優質零售物業市場表現平穩，兩個傳統的高端零售商圈環市東和天河北的平均租金一直保持穩定。

雖然廣州在建商業項目較多，但優質零售物業新增供應仍然緊缺，六月末整體空置率約在9.4%。分析人士認為，萬菱匯、太古匯、西城都薈等大批商業項目可能將在亞運會開幕前集中投入運營，可能加劇現有商業物業空置比率。

業界觀察

廣州購物中心規劃落后布局失衡

觀點一 停車等配套問題沒解決

“廣州商業規劃的缺失，導致商業項目的發展總是走在商業規劃前面。”歐小衛說，比如天河路沿線有超過100萬平方米的大型商場物業，但與之配套的交通規劃、停車位等嚴重滯后，影響商家的發展。

而今，大批投資商一窩蜂扎堆珠江新城，比如越秀城建的西塔，高德置地廣場、百嘉信的太陽城廣場以及獵德村的城中村改造項目，大家全部定位高端頂級商業。但高端頂級商業的消費群體有限，不像其他中等定位的消費可以被大面積復制，勢必會造成同質化競爭或惡性競爭。與此同時，如此大面積的商業項目蜂擁珠江新城，但與之配套的停車位問題卻沒有解決。

觀點二廣州周邊很多地方適合發展購物中心

廣州此前由于規劃缺失而導致的購物中心失敗案例不乏其數，時代廣場、荔灣廣場、新中國大廈、中旅商業城、金利來大廈等已有前車之鑒，但現在商業地產規劃仍然在步其后塵，存在著結構的不平衡。比如，增城、黃埔、荔灣、海珠區東部、番禺市橋等缺乏8萬-10萬平方米的、可覆蓋1.5公里半徑的大型成熟購物中心，但投資者的資金卻主要集中于天河、珠江新城、海珠區西部、番禺迎賓路，這必然導致購物中心業態的新一輪洗牌。歐小衛認為，“其實，廣州市、乃至廣州周邊二三線城市還有很多地方適合發展購物中心，廣東的購物中心不是太多，而是太少，結構發展不平衡。”

由于地產商投資酒店的動機并非真正酒店業運營，因此廣州五星級酒店業可能在亞運會之后面臨一輪洗牌。

商業地產發展模式漸變

然而，面對行業平均租金下滑、空置率上升、商家擴張收縮等負面情況，廣東購物中心開發運營的思維和模式卻發生明顯變化。

“現在大家對商業地產的投資認知有深刻認識：投資大，回收慢。”珠海仁恒置業發展有限公司副總經理吳東偉表示，因此從財務規劃來看，現在大型地產企業對于商業地產運營的前期建設有很好的財務規劃，企業狀況良好；后期項目可產生的現金流可為企業帶來良好的支持；此外，商業地產進入資本市場后帶來的市盈率產生的收益遠遠大于住宅地產，因為住宅地產真實的利潤率相當低。

受此觀念影響，如今商業地產尤其是購物中心的投資者發生根本性變化，從之前的依靠銀行貸款的民營資本變身為地產巨頭及資本市場融資渠道。而其拓展的商業地產項目也從之前單一的購物中心，發展為集酒店、寫字樓、公寓、購物中心等多種功能于一體的綜合商業項目。